Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos que uma pessoa pode fazer. Mas, além do valor da compra, existem custos adicionais que podem pegar muitos de surpresa. Entre eles está o ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Esse tributo municipal é obrigatório e deve ser pago para que a propriedade seja transferida legalmente para o nome do comprador. Por ser um tema que gera muitas dúvidas, preparamos este guia completo sobre o ITBI: o que é, como funciona, quem deve pagar, quais os direitos de isenção ou restituição e o impacto das discussões sobre a Reforma Tributária.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal devido sempre que ocorre a transmissão de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas. Ele é aplicado na compra de casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais e até imóveis adquiridos na planta.
Importante:
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O ITBI só é cobrado quando há compra e venda.
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Em casos de herança ou doação, aplica-se outro imposto, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).
Como funciona a cobrança do ITBI?
O ITBI é pago uma única vez, no momento da transação.
Para calcular o valor, as prefeituras utilizam:
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O valor venal de referência do imóvel (estimado pela própria prefeitura),
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Ou o valor da escritura/contrato, caso seja maior que o valor venal.
A alíquota é definida pelo município, normalmente entre 2% e 3%.
Exemplo prático:
Se o imóvel custa R$ 500.000 e a alíquota é de 2%, o ITBI devido será de R$ 10.000.
Quem deve pagar o ITBI?
Na prática, quem paga o ITBI é o comprador. Essa é a regra adotada na maioria dos municípios brasileiros.
No entanto, nada impede que comprador e vendedor negociem e definam que a despesa será dividida ou assumida pelo vendedor. Para evitar problemas, é importante formalizar essa decisão no contrato.
Alíquotas do ITBI em algumas capitais
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São Paulo (SP): 3%
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Rio de Janeiro (RJ): 3%
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Florianópolis (SC): 2%
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Recife (PE): 3%
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Curitiba (PR): 2,7%
Essas alíquotas podem mudar conforme a cidade, o tipo do imóvel ou até em função de regras específicas de financiamento.
Quem pode ter isenção ou desconto no ITBI?
Alguns casos garantem ao comprador a possibilidade de pagar menos ou até ficar isento do imposto. Entre eles:
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Compra do primeiro imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
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Imóveis adquiridos por programas habitacionais de interesse social, como o Minha Casa Minha Vida.
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Transferência de imóvel para integralização de capital social de empresa (exceto empresas com atividade imobiliária).
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Aquisição por entidades sem fins lucrativos, quando destinadas a projetos sociais.
Como se trata de um tributo municipal, é sempre necessário consultar a legislação da cidade para confirmar quais benefícios se aplicam.
ITBI pago a mais ou em duplicidade: posso pedir restituição?
Sim. É bastante comum que prefeituras cobrem ITBI acima do valor devido, utilizando como base valores inflados de mercado ou até realizando cobrança em duplicidade.
O comprador tem direito de pedir a restituição do imposto pago a mais. Isso pode ser feito tanto pela via administrativa (pedido direto à prefeitura) quanto pela via judicial, com acompanhamento de advogado.
O prazo para solicitar a devolução é de até cinco anos após a data da compra.
Documentos necessários para pagar ou pedir restituição do ITBI
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Documento de identidade e CPF do comprador.
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Contrato de compra e venda.
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Certidão atualizada do imóvel.
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Comprovante de endereço.
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Guia de recolhimento do ITBI emitida pela prefeitura.
Quando o ITBI deve ser pago?
Na maioria das cidades, o imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura no cartório.
Sem a quitação, a escritura não pode ser registrada, e a propriedade não é oficialmente transferida para o comprador.
Em alguns municípios, o pagamento pode ser autorizado logo após a assinatura do contrato de compra e venda, mas sempre com prazo curto. O atraso gera multas e juros.
Reforma Tributária e o ITBI
A Reforma Tributária em discussão no Congresso pode alterar o momento de cobrança do ITBI.
Hoje, o imposto é devido apenas com o registro em cartório da transferência de propriedade.
Na proposta, o ITBI poderia ser cobrado já na assinatura do contrato de compra e venda.
Especialistas apontam que essa antecipação poderia aumentar conflitos judiciais, já que o STF decidiu em 2021 que o fato gerador do ITBI ocorre somente com o registro da escritura.
O tema ainda está em debate e pode sofrer mudanças até a aprovação final da Reforma.
Conclusão
O ITBI é um imposto essencial no processo de compra de imóveis, mas muitas vezes é mal compreendido ou cobrado de forma incorreta.
Conhecer como ele funciona, quando deve ser pago, em quais situações há isenção e como pedir a restituição em caso de cobrança indevida é fundamental para garantir segurança e economia na aquisição do imóvel.
Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, pode ter direito a restituição de ITBI pago a mais. Buscar orientação jurídica especializada é o caminho mais seguro para recuperar valores indevidos.
Perguntas Frequentes sobre ITBI
1. O que é ITBI?
É o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal pago pelo comprador no momento da transferência da propriedade de um imóvel.
2. Quem deve pagar o ITBI?
Na maioria das cidades, o comprador é responsável pelo pagamento. No entanto, comprador e vendedor podem negociar quem arcará com o imposto.
3. Quando o ITBI deve ser pago?
Geralmente, antes da lavratura da escritura no cartório. Sem o comprovante, não é possível registrar a propriedade.
4. Qual a alíquota do ITBI?
Depende da cidade. Normalmente varia entre 2% e 3% sobre o valor venal ou de mercado do imóvel.
5. Há casos de isenção de ITBI?
Sim. É comum em casos como compra do primeiro imóvel financiado pelo SFH, imóveis de programas sociais e integralização de capital social em empresas não imobiliárias.
6. Posso pedir devolução do ITBI pago a mais?
Sim. Caso a prefeitura cobre acima do valor devido, o contribuinte pode solicitar a restituição em até cinco anos após a compra.
7. Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?
O ITBI é cobrado em compras e vendas entre vivos. O ITCMD incide em casos de herança ou doação.
8. A Reforma Tributária vai mudar o ITBI?
Ainda está em discussão. A principal mudança seria antecipar a cobrança para o momento da assinatura do contrato, e não apenas no registro em cartório.