O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) voltou ao centro das atenções agora no final de 2025.
Com as recentes movimentações no STF e as propostas da reforma tributária (PLP 108/2024), as regras sobre momento de cobrança, base de cálculo e alíquotas estão passando por uma reformulação que impacta diretamente quem compra, vende ou já comprou imóveis nos últimos anos.
Neste artigo, você entenderá:
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quais são as principais mudanças em discussão;
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como elas afetam quem já pagou ITBI;
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e o que fazer para evitar pagar mais do que o devido.
1. Antecipação da cobrança do ITBI
Um dos pontos mais sensíveis da proposta é a antecipação do fato gerador do ITBI.
Tradicionalmente, o imposto era cobrado apenas no momento do registro do imóvel no cartório.
Porém, o PLP 108/2024, dentro da reforma tributária, propõe que o pagamento possa ser exigido já na assinatura da escritura ou contrato de compra e venda, mesmo antes da transferência formal da propriedade.
Impacto prático:
O comprador poderá ser obrigado a pagar ITBI antes de se tornar oficialmente dono do imóvel.
Isso aumenta o risco financeiro e pode gerar novos litígios tributários, especialmente se o negócio for desfeito ou não concluído.
Especialistas apontam que a medida antecipa a arrecadação municipal, mas fere o princípio da segurança jurídica.
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2. Revisão da base de cálculo
Outro ponto de destaque é a mudança proposta na forma de cálculo do ITBI.
Hoje, muitos municípios utilizam um “valor venal de referência” (VVR), criado unilateralmente, que costuma ser maior do que o valor real da transação.
O novo texto propõe que prevaleça o maior valor entre o da transação e o de referência, ou, alternativamente, que o cálculo seja ajustado com base em valores de mercado auditáveis.
O que isso muda para o contribuinte:
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Se o valor declarado for o real, o contribuinte ganha maior segurança jurídica.
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Porém, os municípios poderão aumentar a cobrança caso entendam que o valor de mercado é superior, o que exige atenção e possível contestação técnica.
O STJ já firmou entendimento (Tema 1.113) de que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado, salvo prova em contrário por meio de processo administrativo regular.
A reforma, porém, pode abrir brecha para interpretações mais amplas, exigindo vigilância dos contribuintes.
3. Alíquotas diferenciadas e novas políticas locais
Enquanto a reforma nacional não é aprovada, diversos municípios estão ajustando as próprias alíquotas.
Um exemplo recente é o Distrito Federal, que reduziu o ITBI para 1% em imóveis novos e 2% para os demais a partir de 1º de janeiro de 2025.
Outras cidades estudam medidas semelhantes para estimular o setor imobiliário e facilitar o primeiro imóvel.
O que isso significa:
Cada município poderá definir regras próprias, reforçando a importância de verificar a legislação local antes de comprar.
4. E quem já comprou imóvel?
Se você já pagou ITBI nos últimos anos, pode estar diante de duas oportunidades:
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Revisão ou restituição caso o pagamento tenha ocorrido antes do registro ou com base em valor venal de referência superior ao da transação.
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Risco de nova cobrança, se ainda não registrou a escritura e a lei for alterada antes da conclusão do processo.
Além disso, o STF está prestes a decidir o Tema 1.348, que pode reafirmar a imunidade do ITBI em operações de integralização de capital social com imóveis, tema essencial para holdings patrimoniais e empresas imobiliárias.
Esse julgamento poderá consolidar o entendimento de que o ITBI não incide nessas operações, corrigindo distorções criadas por interpretações municipais equivocadas.
5. O que fazer agora – passos práticos
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Verifique a legislação do seu município.
Veja se há mudanças de alíquota, base de cálculo ou regras de antecipação. -
Analise o comprovante do ITBI pago.
Compare o valor da transação e o valor de referência. Se houver diferença, pode existir direito à restituição. -
Guarde toda a documentação da compra.
Escritura, contratos, comprovantes e guias de recolhimento podem ser essenciais numa eventual revisão. -
Consulte um advogado especializado.
O acompanhamento jurídico evita cobranças indevidas e permite identificar oportunidades de reaver valores pagos a mais. -
Acompanhe o julgamento do STF e a tramitação da reforma tributária.
Mudanças podem ser aprovadas ainda em 2025 e afetar tanto novas compras quanto contratos recentes.
Conclusão
As mudanças no ITBI estão redesenhando o cenário tributário imobiliário no Brasil.
Com propostas de antecipação da cobrança, revisão da base de cálculo e alíquotas locais variáveis, o contribuinte precisa agir com planejamento e orientação técnica.
Se você já comprou imóvel ou pretende comprar, mantenha-se atento: as novas regras podem criar oportunidades de restituição ou novas obrigações fiscais.
Estar bem informado é a melhor forma de proteger seu patrimônio.
Avalie seu caso e, se houver indício de cobrança indevida, procure apoio jurídico especializado.