Comprar um imóvel é uma grande conquista — e também um momento em que podem surgir surpresas no cálculo de impostos.
Uma das dúvidas mais comuns entre quem compra no Rio de Janeiro é sobre a alíquota e o valor correto do ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Nos últimos anos, muitas pessoas pagaram mais ITBI do que deviam, devido a uma forma de cálculo considerada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Se este for o seu caso, é possível pedir a restituição e recuperar o valor pago em excesso.
O que é o ITBI
O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel, seja por compra e venda, dação ou qualquer operação que envolva mudança de titularidade.
No Rio de Janeiro, a alíquota é de 3%, aplicada sobre o valor da transação — e não sobre o valor venal do imóvel.
Por que o ITBI pode ser cobrado de forma incorreta
A Prefeitura do Rio costumava calcular o ITBI sobre o maior valor entre o declarado pelo comprador e o valor de referência definido pela Fazenda Municipal.
Esse método, porém, foi considerado ilegal pelo STJ (Tema 1113), que determinou que o imposto deve incidir somente sobre o valor real da transação, ou seja, o valor efetivamente pago pelo imóvel.
Exemplo prático:
Se você comprou um imóvel por R$ 1.000.000, mas a Prefeitura avaliou o mesmo imóvel em R$ 2.000.000, o correto seria pagar R$ 30.000 (3% de 1 milhão).
No entanto, se o cálculo foi feito sobre o valor da Fazenda, o ITBI cobrado foi R$ 60.000, ou seja, R$ 30.000 pagos a mais.
Esse valor excedente pode e deve ser restituído.
Impactos da cobrança indevida
Além de pagar ITBI acima do devido, o contribuinte também pode ter custas cartorárias mais altas, já que os cartórios calculam suas taxas com base no valor declarado do imposto.
A diferença pode chegar a 30% de acréscimo nas custas.
Ou seja, o erro no ITBI aumenta duplamente o custo da compra.
Como contestar a cobrança
A contestação pode ser feita de duas formas:
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Via administrativa – antes do pagamento, é possível solicitar à Prefeitura uma revisão do valor.
Porém, o processo costuma ser demorado e nem sempre resulta em resposta dentro do prazo necessário para o registro da escritura. -
Via judicial – se o imposto já foi pago, é possível ajuizar ação para restituição do valor pago a mais.
Nesse caso, não é obrigatório ter feito o pedido administrativo antes.
Os tribunais têm reconhecido o direito do contribuinte à devolução integral do valor pago indevidamente.
Prazo para pedir a restituição
Quem pagou ITBI incorretamente tem até 5 anos a partir da data do pagamento para solicitar a restituição.
Após esse prazo, o direito é perdido.
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Diferença entre o ITBI no Rio e em outros estados
A regra do ITBI é a mesma em todo o país — o que muda é a alíquota definida por cada município.
Enquanto o Rio de Janeiro aplica 3%, outras cidades e estados podem adotar percentuais menores ou maiores, conforme suas políticas fiscais.
Por isso, o contribuinte deve sempre verificar a legislação local antes da compra.
Perguntas frequentes sobre ITBI no Rio de Janeiro
1. Qual é a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro?
A alíquota é de 3% sobre o valor da transação do imóvel.
2. Existe desconto de 50% no ITBI?
Não. O desconto de 50% aplica-se apenas nas custas de registro de imóveis para o primeiro imóvel, e não ao ITBI.
3. Quem pagou ITBI a mais pode pedir restituição?
Sim. Se o imposto foi calculado sobre valor superior ao da compra, é possível pedir a devolução referente aos últimos 5 anos.
4. É preciso ter feito pedido administrativo antes da ação judicial?
Não. O contribuinte pode ir direto à via judicial e pleitear a restituição.
5. Como pedir o reembolso do ITBI pago a mais?
Procure um advogado especializado em direito tributário ou imobiliário.
Ele fará o levantamento dos valores pagos, comparará com o valor correto e ingressará com a ação judicial.
Conclusão
Se você comprou um imóvel no Rio de Janeiro e pagou ITBI nos últimos cinco anos, é importante verificar se o valor foi calculado corretamente.
A aplicação indevida da base de cálculo é uma prática recorrente, mas a Justiça tem garantido o direito à restituição.
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